Au fin fond de l'Alabama, deux couples trouvent refuge dans un sinistre motel après qu'ils aient eu chacun un accident de voiture similaire. Ils font la connaissance des étranges propriétaires des lieux, Betty et ses deux fils. L'ambiance devient vite effrayante quand un message tombe de la cheminée avec les 'règles' de la maison. Un psychopathe rôde autour de la maison et veut un cadavre avant le coucher du soleil, sinon il les tuera tous les quatre......

Allison Graves souffre d'insuffisance rénale. D'après son médecin, il ne lui reste plus que deux mois à vivre et elle a entre quatre à six ans d'attente avant de pouvoir bénéficier d'une transplantation. Son mari, Ryan, refuse de se résigner et convainc Allison d'accepter l'offre d'un certain James Dolan, qui lui promet une greffe de rein dans un délai très court....